TEMA: Landbrukseiendom – verdsetting, struktur og regulering

Hva er en eiendom «verdt»?

-Kjøpers betalingsvilje reflekterer (subjektiv) vurdering av nåverdien av forventet avkastning.
-Den økonomiske avkastningen avhenger av jordas fruktbarhet, avstand til foredlingsanlegg (transportkostnader etc.)

-Betalingsviljen er forskjellig fra en person til en annen pga. ulike forventninger til framtiden, ulike holdninger til risiko og tålmodighet (som påvirker diskonteringsrenten), ulike ambisjoner & kompetanse, ulik alternativkostnad på arbeidskraft og kapital etc.

-Dessuten vil landbrukseiendommer ofte både vurderes både i henhold til forventet økonomiske avkastning og dens egnethet for privat konsum (bolig/fritidsaktiviteter).

Eiendoms- og bruksstruktur

-Det var 166.000 eiendommer med jordbruksareal men i underkant av 47.000 jordbruksbedrifter i 2010, se SSB 2011 (Her). Mens eiendomsstrukturen er relativt stabil, reduseres antall gårdsbruk med noen hundre per år, se strukturutvikling 1959-2011 (SSB 2011) (Her).
-I 2013 var det 43.000 bruk i Norge.
Tallet på landbrukseiendommer er noe større enn antall jordbrukseiendommer (fordi en del eiendommer kun består av skog og utmark).

Regulering av eiendomsmarkedet

De viktigste særlover på dette området er konsesjonslov (bl.a. bestemmelser om boplikt), odelslov (bl.a. bestemmelser om innløsningsrett for nær familie) og jordlov (bl.a. bestemmelser om driveplikt og regulering av oppdeling av eiendommer).

Bruk og omdisponering av landbruksareal til andre formål

-Jordlovens § 8 påbyr alle eiere å sørge for å holde i hevd all dyrket mark som kan gi lønnsom drift (driveplikt). Hovedregelen er videre at dyrket eller dyrkbar jord ikke skal anvendes til andre formål enn jordbruksdrift (jordvern).

-Dersom en eier ønsker å skille ut og selge (eller leie bort for mer enn 10 år) en del av en landbrukseiendom må tillatelse innhentes fra myndighetene (jordlovens §12) (Her). Tillatelse til omdisponering av jordbruksmark til andre formål må også innhentes fra myndighetene (Jordloven §9).
-For at et areal skal kunne omdisponeres til spesifikke utbyggingsformål (bolig, næring etc.) må det videre foreligge godkjenning fra planmyndighetene (Se plan- og bygningsloven (Her) og Om arealformål i reguleringsplan (Her))

Aktuelle saker

-Jordvern - særskilte regler for omdisponering av dyrket mark, se IKEA-saken 2013 (Her)
-Nærmere om eiendomspriser ved ulik arealanvendelse:
-DN 2013: Tomtegevinst og reguleringsplaner, Bærum (Her)
-DN 2014: Tomtepriser for dyrket mark, Stavanger (Her)

Omsetning og prisutvikling

-I 2013 var det 186.000 landbrukseiendommer, hvorav 5% omsettes hvert år.
-2/3 av disse overføringene skjer til et familiemedlem.
-Åtte av ti eiendomsoverføringer var helt eller delvis gave, dvs. overføres til en pris under «markedsprisen» (Ni av ti av overføringer med gaveelement skjedde til annet familiemedlem). (Her)
- For en oversikt over pris- og omsetning av landbrukseiendommer, se (Her)

Overføring av eierposisjonen I: Konsesjonsloven

-Konsesjonsbestemmelser for naturressurser ble innført i årene før, under og etter Første verdenskrig. Formålet med lovgivningen var å hindre at naturressurser ble kjøpt opp av utlendinger og utenbygds folk (forretningsmenn). Hensikten var altså å hindre opphopning av eiendom på «fremmedes» hender. Formålet for Konsesjonsloven av 1974 (som inneholdt regler for prisregulering, bo- og driveplikt etc.) var å «oppnå slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet» og «å sikre en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling». Formålet har dels vært å hindre at utenbygdsboende blir eiere av jord- og skog, og dels å bidra til en overføring av landbrukseiendom til aktive bønder. Hvorvidt disse bestemmelser har bidratt i særlig grad til å realisere disse målene skal vi ikke ta opp her. Se ellers LD (her).

-Følgende eiendomstransaksjoner krever nå konsesjon (tillatelse gitt av myndighetene): «Eit vanleg tilhøve der ein må søkje konsesjon er når det står hus på eigedomen og denne er større enn 100 dekar totalt eller har meir enn 25 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord. 1 dekar, eller 1 mål, er 1000 m².»
{Det enkelte kommunestyre kan dessuten innføre såkalt nullkonsesjonsgrense (med formål å hindre at boliger blir fritidseiendommer) (Oversikt fra LD her).}

-Ved behandling av konsesjonssøknader for landbrukseiendommer skal myndighetene særlig legge vekt på (§9):

“1.	om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling,

2.	om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området,

3.	om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning,

4.	om erververen anses skikket til å drive eiendommen,

5.	om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.»

-Nærmere om prisregulering - priskontrollen
-LMD om pris på landbrukseiendommer ved konsesjon (M-3/2002) (Her)
-Endret kalkulasjonsrentefot fra LMD (17/2 2010) (Her)

-Forslag fra Solberg-regjeringen om oppheving av prisreguleringsbestemmelsene i konsesjonsloven («priskontrollen»): Prop. 124 L (2013-2014) (Her)
-Priskontrollen omgås (Nationen 2015) (Her)
-Venter med å selge pga skattereglene (Her)

-Hovedregelen er imidlertid at overdragelser innen familien (fra foreldre, søsken, barn etc.) er konsesjonsfrie. 60 % av de landbrukseiendommene som ble solgt i årene 2009-2012 ble overdratt til nær familie eller odelsberettiget som ikke trengte konsesjon. (Prop. 124 L 2013-2014, side 7).

-5-årig boplikt
Reglene om boplikt for landbrukseiendommer innebærer p.t. at den som overtar en bebygd eiendom (med 25 dekar dyrket mark og/eller 500 dekar produktiv skog), må bosette seg og bli boende på eiendommen i minimum 5 år. Myndighetene kan gi fritak eller utsettelse for denne plikten (konsesjonslovens § 5).

Overføring av eierposisjonen II: Odels- og åsetesloven

-Odelsrett erverves på en landbrukseiendom når «fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar.» (§2) og eiendommen har vært eid i 20 år av samme familie (samme eier eller evt. også ny eier som i rett nedstigende linje ætter fra den forrige eieren, §10). Gjeldende odelslov gir (dvs. fra 2014) barn- og barnebarn av siste eier en innløsningsrett (innen 6 måneder) dersom foreldre eller besteforeldre har solgt/overført eiendommen til en person som ikke har odelsrett eller evt. har dårligere odelsrett (for eksempel yngre søsken). Odelskretsen var tidligere svært omfattende, men ble først innsnevret i 1974 til kun å omfatte barn, barnebarn, søsken og nevøer/nieser av siste eier. Stortinget vedtok i 2013 å innskrenke odelskretsen ytterligere slik at «berre barn av eigar med odelsrett, og barnebarn av siste eigar med odelsrett, skal ha odelsrett.» Se stortingskomiteens innstilling (Her). Ved bruk av innløsningsretten skal det utarbeides en odelstakst som fastsetter hvor mye innløser må betale for eiendommen: «Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål.» (§49

-Myndighetene kan imidlertid vedta at en eiendom «frigjøres» fra odelsretten. Dersom f. eks. en nabo har kjøpt en eiendom med odelsrett som tilleggsjord, og noen vil bruke odelsretten de har til denne gården, kan kjøperen søke om odelsfrigjøring. Dersom myndighetene godkjenner søknaden vil odelsretten for denne eiendommen opphøre. Vedtak om odelsfrigjøring kan imidlertid ankes inn for domstolene som skal vurdere om det foreligger hjemmel i lovverket for frigjøring i det enkelte tilfellet.

-Åsetesretten gir den eldste livsarving rett til å overta en landbrukseiendom udelt og til en rimelig pris (åsetesfradrag). Opprinnelig ble begrepet «billig taxt» brukt. Gjeldende lov sier: «Åsetesarvingen har krav på at det ved skjøn blir fastsett ein overtakingspris som er rimeleg etter dei tilhøva som ligg føre. Verdsetjinga skal gjerast med særleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen. Åsetestakst må ikkje setjast høgare enn verdien av eigedomen ved odelstakst, jf. § 49.» (§56).

-Nærmere om odels-, konsesjons- og jordlov som strukturpolitiske virkemidler - utskilling, deling og sammenslåing av eiendommer

-Åsetesbestemmelsene fra 1539 ga den eldste sønn (første)retten til å overta hele eiendommen udelt på skifte, mot at søsken ble kompensert for sine arvelodd med penger eller pant i eiendommen. Lovens formål var altså å hindre bruksdeling, men i mange strøk av landet fulgte arvinger lenge en annen praksis: Bruk ble ofte delt (på skifte) til tross for at den eldste sønn hadde rett til å overta det udelt. Jordloven av 1955 innførte imidlertid et generelt forbud mot oppdeling av landbrukseiendommer. Alle utskillinger fra landbrukseiendommer, for eksempel av tomter til utbyggingsformål, måtte godkjennes av myndighetene. Jordlovens generelle forbud mot deling av landbrukseiendommer (paragraf 12), ble modifisert i 2013. Vedkommende kommune har nå anledning til å godta søknader om deling av landbrukseiendommer dersom dette – etter kommunens vurdering - bidrar til «ein tenleg variert bruksstruktur.» Se stortingskomiteens innstilling (Her).

-Ved behandling av konsesjonsbelagte eiendomstransaksjoner skal myndighetene blant annet vurdere «om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning.» (§9 i konsesjonsloven).

-På den annen side hevdes det gjerne at odelsloven har hatt en motsatt effekt: Den har bidratt til å hindre oppsamling av landbrukseiendommer på få hender.
SSB: Innvilgning av konsesjon og delingstillatelser -Om søknader etter jord- og konsesjonslov (2011) (Her)

-Noen kommentarer til de siste lovendringene:
Småbrukarlaget gikk imot oppheving av delingsforbudet (Her) (Nationen 2/4 2013)
Hver femte bonde ville ha opphevd odelsloven (Her) (Nationen 25/2 2013)

ECON analyse: Særlover hemmer nyskaping (Her) (Nationen 2005)

Mer om konsekvenser for eiendomsmarkedet av evt. deregulering:
Solberg-regjeringen har nå tatt flere initiativ for å få deregulert omsetningen av landbrukseiendommer. Eiendomsbransjen venter i spenning:

Estate (2013): Endring i odelslov - kan bli gullkantet (Her)
Estate (2014): Nye muligheter hvis boplikt oppheves (Her)
Estate (2014): Jordvern og boplikt kan falle (Her)
Estate (2014): Deregulering - endringene kan komme raskt (Her)